Guía paso a paso para transformar un local en vivienda en la Comunidad de Madrid (2025)

📍 1. Evaluación preliminar: ¿Es posible transformar el local en vivienda en Madrid?

✅ Consulta urbanística y normativa local

La transformación de un local comercial en vivienda requiere un análisis detallado del planeamiento urbanístico vigente. En la Comunidad de Madrid, esto implica:

• Consulta del PGOU (Plan General de Ordenación Urbana): Es fundamental revisar el uso del suelo en el que está ubicado el local. En Madrid capital, por ejemplo, el Plan General establece diferentes categorías de uso (residencial, terciario, industrial, mixto) que condicionan si un local puede cambiarse a vivienda.
• Informe de compatibilidad urbanística: Solicita un informe en el Ayuntamiento o a través del Sistema de Información Urbanística (SIU) para confirmar que el cambio de uso está permitido. Algunos locales situados en plantas bajas o sótanos pueden tener restricciones especiales.
• Uso dotacional o terciario: Locales que forman parte de centros comerciales o polígonos industriales no suelen poder transformarse en viviendas, a menos que el plan permita usos mixtos o se realice una modificación puntual.
• Normativa municipal específica: Además del PGOU, consulta la ordenanza municipal sobre usos comerciales y residenciales, así como limitaciones sobre alturas y accesos.
• Condiciones del inmueble: Verifica si el local tiene accesos independientes (fundamental para viviendas), salidas de emergencia, y si está dentro de un edificio con régimen de propiedad horizontal que permita el cambio de uso.

🔍 2. Condiciones mínimas de habitabilidad en Madrid

Las condiciones de habitabilidad son determinantes para que el local pueda ser considerado una vivienda legal. En Madrid se rigen principalmente por:

• Decreto 54/2007 de Habitabilidad de la Comunidad de Madrid: Establece criterios específicos que complementan el Código Técnico de la Edificación (CTE).
• Altura libre mínima: La normativa madrileña exige un mínimo de 2,50 m para estancias principales, aunque baños y pasillos pueden tener 2,20 m, siempre que no afecten la sensación de habitabilidad. Esto puede suponer problemas en locales con techos bajos, frecuentes en sótanos o bajos antiguos.
• Superficie mínima útil y distribución: El decreto marca un mínimo de 35 m² para estudios y viviendas de una habitación. Debe contemplar espacios diferenciados: zona de día (salón-cocina), zona de noche (dormitorio) y servicios (baño).
• Ventilación e iluminación natural: La Comunidad de Madrid exige ventilación directa y permanente a través de ventanas a fachada o patio abierto, con una superficie mínima de huecos según la normativa CTE DB-HS. Esto puede limitar locales sin ventanas exteriores o con ventilación solo por conductos mecánicos.
• Aislamiento térmico y acústico: El CTE DB-HE (ahorro energético) obliga a una envolvente térmica eficiente, con una transmitancia máxima en fachadas, cubiertas y suelos, y el DB-HR obliga a mantener niveles de aislamiento acústico elevados para minimizar ruido urbano.
• Accesibilidad universal: La Ley 8/2021 de la Comunidad de Madrid establece que cualquier nueva vivienda debe garantizar accesos adaptados a personas con movilidad reducida. Esto incluye rampas, puertas de mínimo 80 cm, espacio suficiente para giro de silla de ruedas y baños adaptados.

📐 3. Proyecto técnico específico para la Comunidad de Madrid

El proyecto técnico es el documento fundamental para la transformación y debe cumplir con rigurosidad técnica y legal.

🏗️ Documentación imprescindible

• Memoria descriptiva y justificativa: Explica la situación actual, el uso propuesto, y cómo se cumplen todas las normativas urbanísticas, técnicas, energéticas y de accesibilidad. Se detalla la superficie, alturas, ventilación, materiales y acabados.
• Planos detallados: Se incluyen plantas, alzados, secciones y detalles constructivos que reflejan el cambio de uso. Deben mostrar claramente la distribución propuesta, ubicación de ventanas, instalaciones y elementos estructurales.
• Estudio de estructura y cimentación: Fundamental si se realizan modificaciones estructurales (derribos, refuerzos, nuevas particiones). En Madrid, por la antigüedad de muchos edificios, conviene realizar un reconocimiento técnico previo.
• Proyecto de instalaciones:
  • Fontanería y saneamiento: Adaptación a normativa del Código Técnico de la Edificación, conexión con redes municipales.
  • Electricidad: Instalaciones con certificado según Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión.
  • Climatización y ventilación: Sistemas eficientes, cumplimiento del CTE DB-HE 2019 (más restrictivo en Madrid por clima continental).
  • Instalación de gas: En caso de calefacción o cocina, debe cumplir el Reglamento de Instalaciones de Gas.
• Estudio acústico: La Ordenanza de Protección frente al Ruido del Ayuntamiento de Madrid exige cumplir con niveles máximos de ruido tanto interior como exterior. Se debe justificar la calidad acústica mediante mediciones y propuestas de aislamiento.
• Plan de gestión de residuos: Plan para minimizar y gestionar residuos generados en la obra, obligatorio en la Comunidad de Madrid para evitar sanciones.

📝 Presentación telemática y visado

El proyecto debe ser presentado a través de la sede electrónica del Ayuntamiento o vía presencial, y visado en el COAM y Colegio de Aparejadores. El visado garantiza que el proyecto cumple con las normativas técnicas y urbanísticas vigentes.

🏛️ 4. Licencias en la Comunidad de Madrid

🔄 Licencia de cambio de uso y obra mayor

• Licencia urbanística integrada: En Madrid se tramita una licencia única que incluye el cambio de uso y las obras necesarias.
• Tasas: Se calcula sobre el presupuesto total de obra mediante el ICIO, con tipos variables que suelen rondar el 3-4%. En la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento puede aplicar bonificaciones si la obra incluye mejora energética.
• Tramitación: La documentación técnica se presenta junto con formularios administrativos y justificantes de pago. La inspección municipal puede requerir visita al inmueble para comprobar la viabilidad.

⏳ Plazos

• El Ayuntamiento tiene un plazo máximo de 3 meses para resolver. Si no hay resolución, se entiende como silencio positivo, aunque no siempre es recomendable actuar sin licencia expresa.
• En caso de requerimientos o subsanaciones, los plazos pueden alargarse.

🔨 5. Ejecución de las obras en la Comunidad de Madrid

🔧 Control técnico

• Dirección facultativa: Arquitecto y aparejador deben supervisar el desarrollo de las obras, coordinando con la empresa constructora y asegurando que se respeten los planes aprobados.
• Seguridad y salud: Es obligatorio elaborar un Plan de Seguridad y Salud específico para la obra, con evaluación de riesgos y medidas preventivas.
• Materiales y técnicas constructivas: En Madrid, por el clima continental con inviernos fríos y veranos calurosos, se recomienda usar aislamiento térmico avanzado (lana mineral, poliestireno, etc.) y carpinterías con rotura de puente térmico.
• Instalaciones:
  • La calefacción debe ser eficiente, con preferencia por sistemas de alta eficiencia energética (bombas de calor, calderas de condensación).
  • Se debe garantizar ventilación mecánica controlada (VMC) para cumplir con CTE DB-HS y evitar problemas de humedad y calidad del aire interior.

♻️ Gestión de residuos y medio ambiente

• Los residuos de construcción se clasifican en peligrosos y no peligrosos y deben depositarse en puntos autorizados.
• Se debe entregar un certificado final de gestión de residuos conforme a la normativa autonómica.

✅ 6. Finalización y legalización: certificado y cédula de habitabilidad

🏅 Certificado final de obra

• El arquitecto y aparejador redactan y firman el Certificado Final de Obra (CFO) que garantiza que el inmueble ha sido construido o reformado según el proyecto y normativa.
• Se entrega junto con la memoria técnica de calidad, imprescindible para la solicitud de cédula de habitabilidad.

🏠 Cédula de habitabilidad

• Se solicita en la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid mediante formulario oficial.
• Se requiere el certificado final de obra, proyecto técnico, plano actualizado y pago de tasa.
• En ocasiones, se realiza una inspección física para verificar el cumplimiento.
• La cédula es válida por 10 años y es imprescindible para alquilar o vender la vivienda.

🏛️ 7. Registro y actualización catastral

📜 Inscripción en Registro de la Propiedad

• Una vez finalizada la obra y obtenido el certificado, se debe modificar la inscripción registral para reflejar el cambio de uso.
• Se debe acudir a notaría con toda la documentación técnica y administrativa.
• La inscripción facilita la seguridad jurídica para la futura venta o alquiler.

🏷️ Actualización catastral

• La Comunidad de Madrid obliga a comunicar el cambio para que se ajuste el valor catastral y los impuestos relacionados (IBI).
• La solicitud se puede hacer online, adjuntando planos y certificado.

💼 8. Aspectos fiscales en la Comunidad de Madrid

💰 Tributación específica

• IVA: En caso de primera transmisión, la venta de una vivienda nueva (menos de 2 años desde la licencia de obra) tributa con IVA al 10%.
• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Se aplica en segunda mano, con tipos variables según municipio (en Madrid suele ser 6-8%).
• Plusvalía municipal: Se calcula en función del incremento del valor del terreno. En Madrid, algunos ayuntamientos aplican bonificaciones si la vivienda es el domicilio habitual.
• Deducciones por rehabilitación: La Comunidad de Madrid puede ofrecer bonificaciones fiscales si se mejora la eficiencia energética, instalaciones sostenibles o accesibilidad.

🧮 9. Análisis económico detallado para la Comunidad de Madrid

🔍 10. Reflexiones editoriales y consejos para inversores en Madrid

Para inversores y propietarios en Madrid, transformar un local en vivienda es una alternativa con mucho potencial, siempre que se considere:

• Viabilidad técnica realista: No todos los locales pueden cumplir requisitos de ventilación, altura y accesibilidad sin obras complejas.
• Costes y plazos bien planificados: Los trámites administrativos pueden alargar el proyecto. Prevé un margen de tiempo y presupuesto.
• Valor añadido mediante eficiencia energética: La demanda en Madrid está creciendo por viviendas con buen aislamiento y bajas emisiones.
• Sostenibilidad urbana: Favorece un entorno más equilibrado, con zonas residenciales que revitalizan barrios.

🚀 ¿Quieres transformar tu local en la vivienda de tus sueños sin complicaciones? ¡Nosotros te ayudamos!

En Construcciones Tague, somos especialistas en construcción, rehabilitación y reformas integrales en la Comunidad de Madrid. Nos encargamos de todo el proceso para que tú no tengas que preocuparte por nada: desde la gestión administrativa y urbanística, pasando por el asesoramiento técnico personalizado, hasta la ejecución completa de la reforma para convertir tu local en un hogar confortable, moderno y legalizado.

Déjanos convertir tu proyecto en realidad con la máxima calidad, cumplimiento normativo y garantía.

📞 Contacta con nosotros hoy mismo y da el primer paso para transformar tu espacio en una vivienda perfecta.
¡Tu local + nuestra experiencia = la casa que siempre quisiste!